勾地项目法律尽调实务（研究院第21期）

勾地项目法律尽调实务

第一部分 勾地的概念

第二部分 勾地项目尽调关注要点

一、与政府合作，则关注签订主体的主体资格+项目

二、与公司合作，则关注入股的标的公司、交易对手+项目

三、勾地协议政府方的签订主体

（一）出让合同应当与土地管理部门签订，避免与管委会签订

（二）不包含土地出让内容的招商投资协议可与管委会签订，且避免出现“提供”土地的表述

（三）不包含土地出让内容的招商投资协议可与管委会签订，且避免出现“提供”土地的表述

（四）管委会的职能

四、项目尽调要点

（一）土地现状情况

1.明确土地权利人（村集体or国有）

2.明确土地用途（建设用地、农用地、未利用地）

3.明确土地附着物情况（未拆迁房屋、高压线、坟墓、经济作物等）

4.明确土地四至情况

(二)土地规划情况

1.土地用途是否符合土地的各项上层次规划

2.调整规划的程序与时限——土地利用总体规划的调整

3.调整规划的程序与时限——城市总体规划的调整

4.调整规划的程序与时限——控制性详细规划的调整

5.生态控制线、限高、水源保护区、城市基础设施管理控制区、历史文化遗产保护区、重大危险设施管理控制区等特殊规划要求。

(三)土地收储情况

1.纳入土地收储土地的要求

2.土地收储的一般流程

3.目标项目是否在土地供应计划范围内以及计划完成情况（某次访谈时，项目地块200亩，政府说明今年土地已经全部供应完毕，无法出让）

(四)土地供地计划

1.土地出让的净地与毛地（实践中仍然存在毛地出让的情形）

(1) 国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条

(2) 实践中的毛地出让是如何产生的？

(五) 挂牌出让方案

1. 规划指标的确定

2. 捆绑出让（商业与住宅）

（六）项目享受的优惠政策与招商引资要求

1.明确优惠政策

    投资强度要求

    纳税要求

    引进企业要求

    外资引进要求

2.明确项目现状

    预演项目流程

    重视政府访谈

    合理限制竞争

    安全无责退出